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智通财经获悉，中金发布研究报告称，维持恒隆地产(00101)“跑赢行业”评级，考虑到开发物业结算进度和利润率调整，下调2023/24年盈利预测11%/8%至45.2/49.9亿港元。为反映盈利预测调整，下调目标价10%至16.21港元。该行预计公司1H23收入同比+2.3%至5423亿港元，其中内地购物中心和写字楼租金收入增长为主要驱动力(预计内地人民币口径收入同比增长15%-20%)。该行预计股东应占基本溢利同比+3%至2284亿港元，与市场预期基本一致，预计中期DPS与往年持平于0.18港元，对应股息率1.5%。

中金主要观点如下：

内地商场复苏趋势良好，料人民币口径租金较2021年增长15%-20%。

1-5月在疫情防控措施优化的带动下，公司商场客流恢复明显、该行估计已超2021年同期水平。据该行4月对上海两项目及无锡项目的调研(前述项目去年贡献公司内地商场租金的68%)，该行估计公司一季度零售额同比增约15%。该行认为当前高端消费外流对公司影响较可控，主要考虑到疫情以来境内外奢侈品价差明显缩小、奢侈品牌对代购加强管控、商场优化服务、提升会员粘性的举措初见成效。考虑到去年疫情下公司商场租售比波动较大，该行将2021年作为今年零售额和租金预测基准。该行预计1H23零售额较1H21将实现15-20%的增长、其中一二季度增长趋势基本一致，人民币口径租金增幅应与之相若(1H22与1H21商场租金大体持平)。但该行估计人民币换算为港元时该增速会有约7ppt折损。

料中国香港物业组合收入同比大体持平，零售业态表现优于写字楼。

根据CBRE的统计，伴随通关后内地游客数量的增长，今年一季度中国香港零售业加速反弹，高街商铺空置率环比下降1.5ppt至13.9%，整体零售业租金环比持平;写字楼市场亦初现改善，一季度空置率环比下降0.2ppt至15.1%(但港岛仍相对承压)，租金环比下降1.5%。考虑到恒隆在港物业区位良好(分布在中环、铜锣湾等地段)、且写字楼去年已给予租户一定租金减免，该行预计上半年其中国香港物业组合出租率和租金收入同比大体持平。

中期平均融资成本和净负债率或边际上行，但财务压力可控。

考虑到截至去年底公司34%的有息负债为港元浮动利息借贷，该行认为中国香港加息或推动今年中期平均融资成本相较去年底的3.5%有所上升。另一方面，考虑到上半年公司分派去年末期股息(合计27亿港元)，并有持续的资本开支，该行预计公司中期净负债率或较去年底略有提升，但现金流压力仍可控。

风险提示：高端消费外流超预期;开发物业结算进度或利润率差于预期。